고덕 강일 3단지 사전청약 청년 특별공급 톺아보기

2022년 12월 30일 자로 수도권 여러 지역 공공분양 공고가 떴다.

내가 관심을 가지고 있는 지역은 창릉인데, 서울권에도 공고가 떠서 내용을 알아봤다.

입주자 모집공고를 꼼꼼히 읽으면 되지만 다 읽기 귀찮으니 청년들에게 중요한 내용만 요약해 본다.

청년이 아닌 분은 입주자 모집공고나 다른 글을 참고하기 바란다.

 

 

1. SH 서울주택도시공사 입주자모집공고

홈 >SH소식>공고 및 공지>전체 (i-sh.co.kr)

sh서울주택도시공사

전체 내용은 해당 링크에서 모집공고문을 다운받아 읽어 보기를 바란다. 한두 푼도 아니고 수억이 오가는 일이니 꼼꼼히 읽어야 피해를 보지 않는다. 원래 공공분양은 포기한 상태였는데 이번에 청년 특별공급이 새롭게 도입되어 부푼 희망을 안고 살펴봤다.

 

 

2. 특별공급 - 청년

가장 중요한 것은 청년의 나이 제한이다. 

만 19세 이상 ~ 만 39세 이하로, 혼인하지 않고 주택 소유사실이 없어야 한다.

부모님과 같이 거주하는 경우 본인만 무주택이면 청년 특별공급신청이 가능하다.

청약통장은 당연히 있어야 한다.

중요한 것은 본인의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 기준의 140% 이하라는 점이다.

환산금액은 4,496,958원이다. 생각보다는 금액 기준이 높은 편이다.

 

 

3. 우선공급 가점표

분류 기준은 본인의 월평균 소득, 해당 시/도 거주지간, 주택청약 납입 횟수 이렇게 3가지다.

 

예를 들어 내가 월평균 소득의 70% 이하이고, 서울시에 2년 이상 살았고, 청약통장을 24회 이상 납입했다면 만점이다. 70% 이하 소득은 2,248,479원이다. 이 정도면 중소기업 사원이나 대리급 월급 정도로 보면 된다. 대략 세전 연봉 3천만원 수준이다.

 

 

4. 청년 할당량

59㎡ 동일평수로 청년에게 75세대가 할당된다. 신혼부부가 200세대로 제일 많다.

일반공급도 있지만 청년들은 대개 점수가 부족해서 될 가능성이 희박하다. 그냥 청년 자격으로 쓰고 신혼부부로 입주한다고 생각하는 것이 편하다. 왜냐하면 입주예정시기가 2027년 3월이기 때문이다. 사업 일정은 미뤄지는게 보통이니까 대략 5년 뒤라고 생각하면 마음이 편하다.

 

 

5. 위치와 교통

가장 가까운 역은 5호선 강일역이다.

우선 단지에서 지하철역까지 거리를 알아보자.

네이버 지도 도보 기준으로 2.3km, 대략 36분이 걸린다. 걸어가기는 힘들다. 그럼 버스를 알아보자.

추후 바뀔 수도 있지만 현재 2022년 기준으로 옆단지에서 342번 버스를 타고 3개 정류장을 지나 내리면 된다. 앞뒤로 걷는 구간이 길어서 대략 34분이 걸린다고 한다.

나라면 따릉이를 타거나, 킥보드를 이용하겠다. 혹은 아파트 입주 시에 새로운 버스 노선이 나올 수도 있겠다.

 

다음은 서울 주요 지점까지 이동시간을 알아보자.

광화문까지는 버스와 지하철을 이용해 1시간이 걸린다.

홍대입구역까지는 버스와 지하철로 1시간 20분이 걸린다.

강남역까지는 버스와 지하철로 50~1시간이 걸린다.

 

서울이지만 동쪽 끝이라서 서울 중심부로 가는 시간이 오래 걸린다. 사실 지금 사는 원흥에서 서울 가는 거리가 훨씬 짧다. 그래서 기사를 검색하니 아파트 앞으로 9호선이 뚫릴 예정이라고 한다. 그러면 대략 40~50분 내로 논현역까지 이동이 가능할 것이다. 

 

'분양가 3억5500만원' 고덕 반값아파트 코앞에 9호선 뚫린다 | 중앙일보 (joongang.co.kr)

'분양가 3억5500만원' 고덕 반값아파트 코앞에 9호선 뚫린다 | 중앙일보

 

 

6. 분양가격과 변수

사전예약이므로 정확한 분양가는 추후 본청약에서 확정된다. 현재 추정분양가는 355,375,000원이다.

반값아파트에 걸맞게 저렴해 보인다. 하지만 토지 임대료를 내야 한다. 현재 추정가는 월 401,000원이다.

 

얼마 전 뉴스를 보니 고덕 강일 3단지 평당 공사비용이 서울 재건축비용보다 높다고 한다.

 

출처 : 모집 공고문

대략 이렇게 생겼다. 일단 안방 베란다를 제외하고 전부 확장을 해야하고, 천장 에어컨이나 기타 옵션에 취등록세, 이사비, 세금 기타 등등을 더하면 분양가에서 최소 몇 천만원은 더 들어갈 것을 각오해야 한다. 요즘 사람들은 큰 집을 좋아하겠지만 이정도면 아이 둘 낳고도 문제없이 살 수 있다. 다만 국민평형이라 방은 생각보다 작을 것이다.

 

 

고덕 '반값 아파트' 건축비, 강남 재건축보다 비싸다..왜? - 머니투데이 (mt.co.kr)

고덕 '반값 아파트' 건축비, 강남 재건축보다 비싸다..왜? - 머니투데이

토지 임대료도 생각보다 큰 부담이 될 수 있다. 다만 기사에서는 실수요자들에게는 가격대비 조건이 괜찮은 편이라고 한다. 물론 청년들에게는 아니겠지만.

 

‘반값 아파트’ 전문가 원픽은 고덕강일… “토지세 내도 실수요자에 매력적” - 조선비즈 (chosun.com)

‘반값 아파트’ 전문가 원픽은 고덕강일… “토지세 내도 실수요자에 매력적”

 

 

7. 나는 한 달에 얼마씩 갚아야 할까?

나는 서울시민이 아니기 때문에 어차피 특별공급도 힘들고 위치도 그다지 매력적이지 않고 돈도 없으므로 신청하지 않을 생각이다. 그래도 만약이라는 상상을 더해 모든 점수가 만점이라고 가정하고 청약에 당첨될 경우 얼마를 내야 할지 계산해 봤다.

 

일단 소득에서 만점을 받아야 하니 월소득이 약 220만 원이라고 가정해 보자. 서울에 살지는 않지만 부모님과 함께 살고 있다고 가정해 보고, 한 달에 100만 원씩 저축을 해서 1년에 대략 1,200만 원을 모은다고 친다. 모아둔 돈은 대략 1억 정도로 가정한다. 그럼 추정 분양가에서 저축한 돈을 빼고, 대략 2억 5천 정도를 대출로 충당한다고 친다.

 

여기서 2억을 주택담보대출로 처리한다고 가정한다. 

대출 이자는 잘 몰라서 네이버에서 검색을 해 봤다. 2억을 10년 동안 5% 이자율에 원리금균등 상환을 하면 대략 1달에 210만 원을 내야 한다. 현재 금리가 계속 오르므로 5% 기준도 낮게 잡은 것이다. 게다가 토지 임대료 40만 원까지 더하면 최소 250만 원 이상을 집  유지비용에 쓰라는 소리다.

 

말이 청년이지, 결국 당첨은 청년으로 받고 결혼을 해서 맞벌이를 하거나 이후 소득이 엄청나게 늘어나서 대출금을 갚을 여유가 되지 않는 이상 현실성이 떨어지는 이야기다.

 

경쟁률이 얼마일지는 모르겠지만 제한 기준인 월평균소득 기준의 140% 이하인 약 450만 원 정도를 번다고 생각하면 어느 정도 충분히 감당할 수 있겠다. 연봉 계산기를 돌려보니 세전 연봉이 6천만 원 이상은 돼야 달에 세후 400만 원 이상을 벌 수 있다. 

 

즉 내가 강남쪽 대기업에 다니고 있고, 집이 없으면서 몇 년 안에 결혼해서 맞벌이를 할 생각이 있는 서울 거주 30대 이상 청년들은 써 볼만하다는 것이다. 특히 강남 쪽 직장이 있는 사람들에게는 꽤 메리트가 있을 것이다. 나는 그냥 창릉 쪽을 노려야겠다. 창릉 관련 내용은 다시 새롭게 정리해 보겠다. 그럼 이만.

 

 

2023.01.11 - [삶/사회이슈] - 고양 창릉 사전청약 청년 특별공급 톺아보기